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國信觀察

Guoxin Observation

16

2023

-

06

公募REITs估值回歸 長期配置價值凸顯

作者：

國信國際工程咨詢集團產(chǎn)業(yè)投資研究中心 國信研究院

張子儒

 

中國公募REITs的誕生，是不動產(chǎn)金融探索道路上的新里程碑?；A(chǔ)設施公募REITs是盤活存量資產(chǎn)、促進投資發(fā)展的重大舉措，是投融資體制改革的重大創(chuàng)新。迄今為止，我國基礎(chǔ)設施公募REITs市場建設穩(wěn)步推進，為我國經(jīng)濟金融領(lǐng)域重要問題提供了新的解決思路和契機，意義重大。

近期，公募REITs二級市場價格波動持續(xù)加大，部分項目跌幅較前期有所擴大，引發(fā)了市場的普遍關(guān)心。據(jù)國信國際工程咨詢集團（以下簡稱國信咨詢）產(chǎn)業(yè)投資研究中心觀察，部分投資者止損離場、部分基礎(chǔ)設施項目經(jīng)營業(yè)績不及預期、投資者交易趨同等或是今年REITs價格連續(xù)下行的重要因素。產(chǎn)業(yè)投資研究中心認為，二級市場的價格下跌是REITs估值的理性回歸，是對底層資產(chǎn)價值的合理反應，我國公募REITs各板塊底層資產(chǎn)基本面的發(fā)展趨勢依舊向好，部分REITs產(chǎn)品已具備長期配置價值，較適合長期持有。

 

一、REITs的近期市場表現(xiàn)

  自2021年6月7日首批9只公募REITs成立以來，底層基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營模式普遍得到投資者認可，二級市場價格也屢創(chuàng)新高，中證REITs指數(shù)在2022年2月達到歷史最高1279.76點。截至2023年6月12日，已上市的27只公募REITs發(fā)行規(guī)模合計超過900億元。

  今年以來，公募REITs在二級市場價格下跌明顯。中證REITs收盤指于6月6日觸及歷史最低853.45點，較年初跌幅達到18.55%。27只已上市公募REITs中，除今年新上市的2只能源基礎(chǔ)設施REITs實現(xiàn)上漲，其他25只今年以來收益全部為負。

 

圖表1 中證REITs指數(shù)走勢圖

資料來源：中證指數(shù)

 

  截至6月6日收盤，全市場REITs產(chǎn)品超半數(shù)跌破發(fā)行價格。從資產(chǎn)類型來看，目前僅有倉儲物流REITs產(chǎn)品全部高于發(fā)行價格，其他五類資產(chǎn)類型均有破發(fā)，其中7只高速公路REITs全部跌破發(fā)行價格，最大跌幅達30.95%（平安廣州廣河REIT）。截至6月6日收盤，市場上27只公募REITs總市值為823.08億元人民幣，較發(fā)行規(guī)模908.94億元下跌9.45%。其中產(chǎn)權(quán)REITs市值為344.47億元，較發(fā)行規(guī)模上漲 3.75%；特許經(jīng)營權(quán)REITs市值為478.61億元，較發(fā)行規(guī)模下跌17.04%。

 

圖表2 已上市公募REITs市場價格表

資料來源：Wind，REITs招募書

 

二、市場估值理性回歸，長期配置價值凸顯

價格變動的直接原因是投資者對市場情緒變化的敏銳反應。REITs今年一季度報告業(yè)績不及預期，尤其是部分工業(yè)園區(qū)REITs租戶退租等負面消息，綜合引發(fā)了部分投資者的恐慌情緒，隨后這股情緒蔓延到了二級市場，引領(lǐng)了REITs市場價格的下跌。

國信國際工程咨詢集團產(chǎn)業(yè)投資研究中心認為，近期市場價格波動的根本原因是公募REITs價值的回歸。現(xiàn)階段我國REITs市場已經(jīng)逐步從炒作、追求優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的獨特和稀缺性，回歸到資產(chǎn)內(nèi)在價值的考量。當前REITs市場經(jīng)歷的價格下行是估值理性回歸的過程，也是市場價值發(fā)現(xiàn)機制逐步完善的必經(jīng)過程。我中心認為，對于二級市場的波動，投資者不應盲目看空。當前公募REITs的整體估值正處于歷史低點，是一個更趨理性的位置，也是相對更有利于考慮二級市場投資配置的位置。

REITs收益分為兩個部分，一是價格收益，一是派息收益。目前市場上的下跌主要是價格變動帶來的負收益，而派息收益卻沒有明顯變動。根據(jù)招募說明書預測2023年可供分配現(xiàn)金流情況，目前各REITs的派息率仍然在正常范圍內(nèi)，截至2023年6月9日，不動產(chǎn)權(quán)類項目現(xiàn)金流分派率位于3.74%至7.86%之間，特許經(jīng)營權(quán)類項目現(xiàn)金流分派率位于6.51%至11.59%之間。公募REITs適合作為長期的資產(chǎn)配置工具，投資的底層資產(chǎn)是運營相對穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)設施項目，且REITs每年需將超過90%的可分配金額向投資者進行派息，可為投資者帶來長期較為穩(wěn)定的投資分紅。

 

三、REITs的市場潛力

  自公募REITs試點以來，監(jiān)管部門及地方政府陸續(xù)出臺多項政策以鼓勵REITs相關(guān)市場的發(fā)展。中國證監(jiān)會債券部主任周小舟于4月25日在北京市2023年基礎(chǔ)設施REITs產(chǎn)業(yè)發(fā)展大會上表示，做好首批擴募項目發(fā)行上市準備工作，推動擴募常態(tài)化，支持已上市REITs通過增發(fā)份額收購資產(chǎn)，開展并購重組活動。證監(jiān)會主席易會滿6月8日在第十四屆陸家嘴論壇（2023）上指出，證監(jiān)會將研究資本市場差異化的制度安排，健全多層次資本市場體系，加大股債融資、并購重組、REITs等產(chǎn)品創(chuàng)新和制度供給，強化大宗商品期貨價格影響力，助力打造戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集群，推進產(chǎn)業(yè)智能化、綠色化、融合化，引導更多資源集聚到現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系關(guān)鍵領(lǐng)域。

  資產(chǎn)端方面，對于原始權(quán)益人，REITs不僅可以拓展融資渠道、降低負債水平，更能使輕重資產(chǎn)分離、盤活存量資產(chǎn)。在相關(guān)政策的指導下，有多家新公募入局REITs市場，今年4月，中金湖北科投光谷REIT、中金山高REIT兩單公募REITs正式獲批。6月8日證監(jiān)會官網(wǎng)信息顯示，工銀瑞信基金上報了工銀瑞信河北高速集團高速公路REITs，這是河北省首單基礎(chǔ)設施公募REITs項目。

資金端方面，6月2日，博時基金、紅土創(chuàng)新基金、中金基金、華安基金四家基金公司發(fā)布旗下REITs已完成擴募的公告，公告顯示，四只REITs產(chǎn)品合計擴募規(guī)模超過50億元。在公募REITs價格下跌背景下，首批擴募項目依然超額完成募集，讓短期資金看到了長期資金的態(tài)度，一定程度上給予了投資者更多的信心。此外，部分原始權(quán)益人、基金管理人等也陸續(xù)加碼REITs市場，6月初，中航基金公告對中航京能光伏REIT增持3000萬元，建信基金公告將繼續(xù)增持建信中關(guān)村REIT不高于5000萬元。此番原始權(quán)益人、基金管理人等低位增持護盤行為，彰顯了REITs長期投資價值，提振了市場信心。截至6月12日收盤，中證REITs指數(shù)較6月6日上漲2.88%，近5日漲幅中，27只已上市REITs中有24只產(chǎn)品漲幅為正，其中建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT漲幅接近6%。

 

圖表3 公募REITs近5日市場價格漲幅表

  從市場層面來看，由于公募REITs對資產(chǎn)端和資金端都具有相當?shù)奈?，市場前景看好?/span>隨著部分基礎(chǔ)設施底層資產(chǎn)價值的進一步顯現(xiàn)，當前市場調(diào)整已使REITs產(chǎn)品的長期配置價值凸顯，現(xiàn)金分配率及隱含的投資IRR皆達到較高水平，較其他可比金融產(chǎn)品收益率具有一定安全邊際。隨著國家相關(guān)政策對REITs市場的鼓勵和引導，REITs底層資產(chǎn)的逐步擴大，常態(tài)化發(fā)行的啟動，更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將為公眾投資開放，未來公募REITs將進入加速發(fā)展階段，行而不輟，未來可期！